¿Cómo se constituyen los fondos de viviendas para alquiler social?

¿Cómo se constituyen los fondos de viviendas para alquiler social?

El programa se articula, mediante con la constitución por las entidades de crédito, como propietarias de viviendas disponibles, de fondos de viviendas para alquiler social. A estos fondos se pueden incorporar también viviendas de otros propietarios.

Las entidades de crédito adscribirán a estos fondos, mediante convenio marco suscrito con el Ministerio de Fomento, las viviendas de su propiedad que tengan desocupadas y disponibles, para ser puestas a disposición de quienes sean objeto de lanzamiento o desahucio de su vivienda habitual y se encuentren en situación de especial vulnerabilidad. Este convenio marco recogerá las características de las viviendas objeto de adscripción.

Las entidades de crédito podrán suscribir convenios específicos con las Comunidades Autónomas o Ciudades de Ceuta y Melilla, siempre suscritos también por el Ministerio de Fomento, en los que se concreten las condiciones y la colaboración con estas Administraciones para el objeto del programa, respetando las condiciones del convenio marco.

Estos convenios específicos regularán, como mínimo, el compromiso de puesta a disposición del fondo de viviendas entre las entidades de crédito y la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta y Melilla conforme a la relación jurídica que se determine, las características del alquiler asequible para los beneficiarios del programa con determinación expresa de la renta o intervalo de renta del alquiler, y la propia comisión de seguimiento.

Los fondos de viviendas para alquiler social, se constituirán por las viviendas aportadas por las entidades de crédito u otros propietarios en tanto se adhieran voluntariamente a este programa.

Entre el beneficiario y la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta o Melilla acordarán la renta que deberá ser igual o inferior a 400 euros al mes, en función de datos objetivos, tales como superficie y número de habitaciones, antigüedad o ubicación.

Las viviendas puestas a disposición de las personas en situación de lanzamiento o desahucio, incorporadas a estos fondos por las entidades de crédito, deberán de cumplir con los requisitos siguientes:

a) Ser viviendas en propiedad de las entidades de crédito, directamente, o a través de sociedades participadas por ellas, o aportadas a una fundación creada para finalidad compatible.

b) Hallarse en condiciones de habitabilidad para su uso inmediato o, en su defecto, hallarse en condiciones de fácil adecuación para que reúnan los requisitos de habitabilidad.

Funcionamiento de los fondos de viviendas para alquiler social

Cuando se haya acordado, o sea inminente, el lanzamiento o desahucio efectivo de una vivienda que sea el domicilio habitual y permanente de una persona o unidad de convivencia que carezca de otro domicilio alternativo y que se encuentre en una situación de especial vulnerabilidad que le impida acceder a otra vivienda, y así se acredite mediante informe de los servicios sociales municipales o autonómicos correspondientes, el órgano autonómico o local competente para la gestión de las viviendas incorporadas a estos fondos ofrecerá, a quien vaya a ser objeto de lanzamiento o desahucio una vivienda alternativa de entre las aportadas por las entidades de crédito al fondo de viviendas para alquiler social, vivienda que reunirá los requisitos adecuados en cuanto a superficie, ubicación y accesibilidad. Para la formalización de esta oferta se requerirá el previo informe de los servicios sociales correspondientes.

El correspondiente contrato de alquiler se firmará por un plazo de tres años.

En el contrato se fijará el precio del arrendamiento, que será igual o inferior a 400 euros mensuales, precio que se determinará de común acuerdo entre el órgano gestor y el beneficiario, a partir de la estimación inicial realizada con ocasión de la inclusión de la vivienda en el fondo.

Igualmente, se especificará en el contrato, el importe de la ayuda o subvención pública a recibir con cargo a este programa, que será de hasta el 100% de la renta de alquiler.

A tal efecto, la Comunidad Autónoma correspondiente, habrá resuelto previamente la concesión de la subvención por un importe de hasta el 100 % de la renta de alquiler, importe que será abonado en un 80% con cargo al Ministerio de Fomento y en un 20% con cargo a la Comunidad Autónoma de que se trate.

En los supuestos en que la vivienda requiera de pequeños gastos de adecuación para su uso inmediato, el Ministerio de Fomento podrá aportar hasta un 25 % de dicho coste con el límite de 1.500 euros por vivienda.

Órganos de Gestión

En todas las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla participantes en el programa, para el seguimiento de las actuaciones judiciales que puedan conducir a un lanzamiento o desahucio de vivienda habitual, para la formalización de la propuesta de asignación a los beneficiarios de viviendas de estos fondos, para la proposición de los contratos de alquiler que correspondan y de su eventual revisión y para la remisión al Ministerio de Fomento de la información sobre la gestión en su conjunto.

En ellos podrán participar representantes de las entidades de crédito y de las organizaciones del tercer sector con actividad en el campo de la vivienda social y con experiencia en el ámbito de la inclusión social o de apoyo a colectivos especialmente vulnerables.

Atendiendo a los informes emitidos por los servicios sociales correspondientes, los órganos de gestión propondrán a las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla las modificaciones que, en su caso, proceda introducir en los contratos, atendiendo a la situación del beneficiario. Estas revisiones de la situación de los beneficiarios se realizarán al menos una vez al año desde la firma del contrato.

Beneficiarios

Las personas físicas mayores de edad que hayan sido o vayan a ser objeto de lanzamiento o desahucio de su vivienda habitual y permanente y se encuentren en una situación de especial vulnerabilidad que les impida acceder por sus propios medios a otra vivienda.

Será de aplicación tanto a quienes hayan sido o vayan a ser objeto de lanzamiento por ejecución hipotecaria o no hipotecaria como por demanda de desahucio por impago de la renta del alquiler, aun cuando se trate de personas o unidades de convivencia que se encuentren ya acogidos a otros programas estatales, autonómicos o locales de alquiler social o de acogimiento.

La situación de especial vulnerabilidad de los beneficiarios deberá ser acreditada por informe de los servicios sociales correspondientes (autonómicos, locales o de entidades del tercer sector), que a tal fin tendrán en cuenta, entre otros, los ingresos de la unidad de convivencia. En ningún caso se considerará que existe una situación de especial vulnerabilidad cuando el beneficiario o el conjunto de los miembros que integran la unidad de convivencia que habitaba la vivienda objeto de lanzamiento o desahucio tengan unos ingresos que, en conjunto, superen tres veces el IPREM, o cuando cualquiera de dichos miembros tenga a su libre disposición, por cualquier título, otra vivienda en territorio nacional.

El arrendatario quedará obligado a destinar el inmueble a su vivienda habitual y permanente, y a conservar el inmueble y su equipamiento en las mismas condiciones de uso y habitabilidad en que se encontraban en el momento de su acceso a la vivienda.

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Cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios (III)

GUÍA EXTRA-JUDICIAL PARA LA DEVOLUCIÓN DE LAS CLÁUSULAS SUELO

Se acaba de arbitrar un cauce de carácter voluntario para el consumidor, que facilita que pueda llegar a un acuerdo con la entidad de crédito que le permita solucionar sus diferencias mediante la restitución de dichas cantidades.

1.- ÁMBITO DE APLICACIÓN.

  • Se aplicará a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que incluyan una cláusula suelo cuyo prestatario sea un consumidor, entendiéndose por tal consumidor, cualquier persona física que reúna los requisitos del artículo 3 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios.
  • Se entenderá por cláusula suelo cualquier estipulación incluida en un contrato de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria a tipo variable, o para el tramo variable de otro tipo de préstamo, que limite a la baja la variabilidad del tipo de interés del contrato.

2.- RECLAMACIÓN PREVIA.

  • Las entidades de crédito deberán implantar un sistema de reclamación previa a la interposición de demandas judiciales, que tendrá carácter voluntario para el consumidor y cuyo objeto será atender a las peticiones que éstos formulen en el ámbito del Real Decreto-ley de 20 de enero de 2017.

Recibida la reclamación, la entidad de crédito deberá efectuar el cálculo de la cantidad a devolver y remitirle una comunicación al consumidor desglosando dicho cálculo; en ese desglose la entidad de crédito deberá incluir necesariamente las cantidades que correspondan en concepto de intereses. Si la entidad considera que la devolución no es procedente, comunicará sus razones y se dará por concluido el procedimiento extrajudicial.

  • El consumidor deberá manifestar si está de acuerdo con el cálculo. Si lo estuviera, la entidad acordará con el consumidor la devolución del efectivo.
  • El plazo máximo para el acuerdo será de tres meses a contar desde que se presenta la reclamación. Se entiende concluido sin acuerdo:

           a) Si la entidad de crédito rechaza expresamente la solicitud del consumidor.

           b) Si finaliza el plazo de tres meses sin comunicación alguna por parte de la entidad de crédito al

consumidor reclamante.

           c) Si el consumidor no está de acuerdo con el cálculo de la cantidad a devolver efectuado por la entidad

o rechaza la cantidad ofrecida.

           d) Si transcurrido el plazo de tres meses no se ha puesto a disposición del consumidor de modo

efectivo la cantidad ofrecida.

Las entidades de crédito informarán a sus clientes de que las devoluciones acordadas pueden generar obligaciones tributarias. Comunicarán a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria la información sobre las devoluciones acordadas.

  • Durante la sustanciación de la reclamación extrajudicial, las partes no podrán ejercitar ninguna acción judicial o extrajudicial sobre el objeto de la reclamación. Si se interpusiera demanda con anterioridad a la finalización del procedimiento, se procederá a la suspensión del proceso hasta que se resuelva la reclamación previa.

3.- COSTAS PROCESALES.

– Si el consumidor rechaza el cálculo de la cantidad a devolver o declinase la devolución del efectivo e interpusiera posteriormente demanda judicial, se impondrán las costas a la entidad si la sentencia resulta más favorable que la oferta recibida.

– Si el consumidor interpone demanda frente a la entidad de crédito sin haber acudido al procedimiento extrajudicial:

          a) En caso de allanamiento de la entidad antes de la contestación a la demanda, no habrá mala fe procesal. No habrá condena en costas para la entidad (art. 395.1 LEC)

          b) En caso de allanamiento parcial de la entidad antes de la contestación a la demanda, siempre que consigne la cantidad a cuyo abono se comprometa, solo se le podrá imponer la costas si el consumidor obtuviera una sentencia cuyo resultado económico fuera más favorable que la cantidad consignada.

– En lo no previsto se estará a lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4.- RÉGIMEN DE ADAPTACIÓN DE LAS ENTIDADES DE CRÉDITO.

– Las entidades de crédito deberán adoptar las medidas necesarias para cumplir el Real-Decreto ley en el plazo de un mes, y estarán obligadas a articular procedimientos ágiles para la resolución de las reclamaciones.

– Las entidades deberán disponer de un departamento o servicio especializado que atienda las reclamaciones, y deberán disponer en todas las oficinas abiertas al público así como en sus páginas web, la siguiente información:

a) La existencia del departamento o servicio, con indicación de su dirección

postal y electrónica.

b) La obligación por parte de la entidad de atender y resolver las reclamaciones

en el plazo de tres meses desde su presentación.

c) Referencias a la normativa de transparencia y protección del cliente de servicios financieros.

d) La existencia de este procedimiento, de su contenido, y la posibilidad de acogerse a él.

– Los consumidores podrán presentar sus reclamaciones desde la entrada en vigor del presente Real-Decreto ley. El plazo de tres meses no computa hasta que la entidad adopte las medidas necesarias para cumplirlo, o pasado un mes sin que la entidad hubiera puesto en marcha el departamento correspondiente.

5.- MEDIDAS COMPENSATORIAS DISTINTAS DE LA DEVOLUCIÓN DEL

EFECTIVO.

– Convenida la cantidad a devolver, el consumidor y la entidad podrán acordar la adopción de una medida compensatoria distinta de la devolución del efectivo. En este caso la entidad deberá suministrarle una valoración que le permita conocer el efecto de la medida compensatoria y concederle un plazo de quince días para que manifieste su conformidad.

– La aceptación de una medida compensatoria requerirá que el consumidor haya recibido información suficiente y adecuada sobre la cantidad a devolver, la medida compensatoria y el valor económico de esta. La aceptación de la medida compensatoria será manuscrita y en documento aparte en el que también quede constancia del cumplimiento del plazo de quince días.

6.- GRATUIDAD DEL PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL Y REDUCCIÓN

DE ARANCELES.

– El procedimiento de reclamación extrajudicial tendrá carácter gratuito. La formalización de la escritura pública y la inscripción registral que, en su caso, pudiera derivarse del acuerdo entre la entidad y el consumidor devengará solo derechos arancelarios notariales y registrales correspondientes, de manera respectiva, a un documento sin cuantía y a una inscripción mínima, cualquiera que sea la base.

7.- PROCEDIMIENTOS JUDICIALES EN CURSO.

– En los procedimientos judiciales en curso a la entrada en vigor, en los que se

dirima una pretensión incluida en el ámbito del Real Decreto-ley, ejercida por uno o varios consumidores frente a una entidad de crédito, las partes de común acuerdo se podrán someter al procedimiento extrajudicial, solicitando la suspensión del proceso de conformidad co

Cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios (II)

Momento Oportuno para su alegación durante el proceso de ejecución hipotecaria.

Si atendemos estrictamente a la letra de la Ley de Enjuiciamiento Civil, nos encontramos con que el ejecutado sólo podrá realizar dicha alegación en el trámite de oposición a la ejecución.

En el artículo específico sobre la oposición a la ejecución sobre bienes hipotecados (695 LEC) no se establece plazo ninguno, por lo que hay que atender al establecido en el Art. 557 para la oposición a la ejecución fundada en títulos no judiciales ni arbitrales:

“1. Cuando se despache ejecución por los títulos previstos en los números 4.º, 5.º, 6.º y 7.º, así como por otros documentos con fuerza ejecutiva a que se refiere el número 9.º del apartado 2 del artículo 517, el ejecutado sólo podrá oponerse a ella, en el tiempo y en la forma prevista en el artículo anterior (dentro de los diez días siguientes a la notificación del auto en que se despache ejecución) , si se funda en alguna de las causas siguientes:

  1. ª Pago, que pueda acreditar documentalmente.
  2. ª Compensación de crédito líquido que resulte de documento que tenga fuerza ejecutiva.
  3. ª Pluspetición o exceso en la computación a metálico de las deudas en especie.
  4. ª Prescripción y caducidad.
  5. ª Quita, espera o pacto o promesa de no pedir, que conste documentalmente.
  6. ª Transacción, siempre que conste en documento público.
  7. ª Que el título contenga cláusulas abusivas.
  8. Si se formulare la oposición prevista en el apartado anterior, el Secretario judicial mediante diligencia de ordenación suspenderá el curso de la ejecución.”

Ahora bien, debe tenerse también en cuenta que los jueces tienen obligación de examinar la posible existencia de cláusulas abusivas, antes de admitir a trámite la demanda de ejecución.

Pero, ¿y si ni el juez ha realizado dicho examen ni el ejecutado se ha opuesto en tiempo y forma o no ha alegado la existencia de estas cláusulas, o si ni uno ni otro tenían a su alcance en esos momentos los elementos de prueba necesarios? ¿Debe en ese caso continuarse con la ejecución, pasando por encima de la posible existencia de cláusulas abusivas? ¿Precluye el plazo de alegación o de apreciación de oficio?

La respuesta a estas preguntas es NO. Reiterada jurisprudencia del TJUE, y más reciente de nuestro TS, viene estableciendo que la protección de los consumidores en sus relaciones con empresarios hace que cualquier limitación temporal para la alegación o apreciación de oficio del carácter abusivo de estas cláusulas, choque frontalmente con la Directiva 93/13 y su espíritu, por lo que debe ceder ante ésta.

Como ejemplo, la STS 705/2015, de 23 de Diciembre: “2.– La jurisprudencia del TJUE es tan clara y contundente que puede afirmarse que la tutela del consumidor prevalece sobre cualesquiera cuestiones relativas a procedimiento o plazos, con la única limitación de salvaguardar los principios de audiencia y contradicción. Las sentencias del TJUE permiten que el juez – 14 aun sin alegación de las partes- realice los controles de inclusión, transparencia y abusividad, al margen del procedimiento o fase en que se suscite ( SSTJUE de 9 de noviembre de 2010 -VB Pénzügyi Lízing- apartado 56; de 14 de junio 2012 Banco Español de Crédito S.A.- apartado 44; de 21 de febrero de 2013 -Banif Plus Bank Zrtapartado 24; y de 14 marzo 2013 – Ruben Roman – apartado 4).

ATJUE de 17 de marzo de 2016 asunto C-613/15: La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que: sus artículos 3, apartado 1, y 4, apartado 1, no permiten que el Derecho de un Estado miembro restrinja la facultad de apreciación del juez nacional en lo que se refiere a la constatación del carácter abusivo de las cláusulas de un contrato de préstamo hipotecario celebrado entre un consumidor y un profesional.”

STJUE de 14 de Junio de 2012 asunto C-618/10: La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que se opone a una normativa de un Estado miembro, como la controvertida en el litigio principal, que no permite que el juez que conoce de una demanda en un proceso monitorio, aun cuando disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios al efecto, examine de oficio in limine litis ni en ninguna fase del procedimientoel carácter abusivo de una cláusula sobre intereses de demora contenida en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, cuando este último no haya formulado oposición.”

STJUE de 21 de noviembre de 2002, asunto C-473/00: La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, se opone a un

Cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios

Gran parte de las hipotecas constituidas en garantía de préstamos concedidos por entidades de crédito a consumidores incluyen una serie de cláusulas que, desde hace ya algún tiempo, vienen siendo consideradas como abusivas.

  1. CLÁUSULAS QUE PUEDEN AFECTAR A LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

Las que con más frecuencia se alegan dentro de las que pueden encuadrarse en el Art. 695.1.4ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil son:

A La de vencimiento anticipado

B La cláusula suelo

C La cláusula de redondeo

D Los intereses moratorios

  • A. Cláusula de Vencimiento Anticipado.

En la mayoría de los casos, al menos hasta ahora, nos encontramos con que en las ejecuciones hipotecarias lo que se solicita por la entidad bancaria es, ante el impago de alguna cuota o cantidad, el vencimiento anticipado del préstamo en su totalidad. El fundamento de esta pretensión lo encontramos en las escrituras de préstamo en la llamada “cláusula de vencimiento anticipado”.

Dicha cláusula no es de por sí abusiva, sino que, como ha establecido primero la jurisprudencia y finalmente la legislación haciéndose eco de ella, debe ser considerada abusiva y por tanto nula si de su redacción se desprende la posibilidad de vencimiento anticipado ante el impago de cualquier cantidad, cuota o equivalente. La consecuencia de esta jurisprudencia y cambio normativo ha sido el establecimiento de que dicha cláusula establezca como requisito para el vencimiento anticipado el impago de al menos tres mensualidades, cuotas o equivalentes para que sea posible el vencimiento anticipado del préstamo y no se considere abusiva esta cláusula.

Igualmente se ha establecido la necesidad de que el impago sea de cierta relevancia en cuanto a la duración y cuantía total del préstamo, no pudiendo tener lugar el vencimiento anticipado por un impago que suponga un porcentaje mínimo.

Debemos destacar igualmente que lo abusivo de dicha cláusula proviene de la forma en la que esté establecida en la escritura de préstamo, no de la forma en la que se aplique por la entidad. Es decir, que si la cláusula debe ser considerada abusiva debe serlo independientemente de que la entidad proceda a instar la ejecución hipotecaria una vez producidos impagos superiores a tres cuotas del préstamo.

En cuanto a los efectos o consecuencias de la declaración de nulidad del ejercicio abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado están la denegación del despacho, o la nulidad del mismo si ya se hubiere materializado, provocando el sobreseimiento del proceso.

ATJUE de 11 de junio de 2015

STJUE de 14 de Marzo de 2013, asunto C-415/11:

STS 705/2015, de 23 de Diciembre

  • B. Cláusula Suelo.

Es la cláusula “abusiva” más conocida desde hace algunos años. La llamada cláusula suelo, o cláusula de limitación de la variación de los tipos de interés. Es aquella que, en los préstamos hipotecarios contratados a tipo variable, limita dicha variación al alza o a la baja de los tipos de interés, estableciendo un mínimo (y a veces también un máximo) que no podrá sobrepasarse.

Debemos partir de la base de que desde hace algunos años (sobre todo desde 2009), los tipos de interés han experimentado un descenso que ha pasado de moderado a sobresaliente en los últimos tiempos. Ante esta situación los titulares de préstamos hipotecarios deberían haber visto reducidas sus cuotas, pero esto no ha sido así, debido a que ante dicha bajada de tipos ha comenzado a operar la llamada cláusula suelo.

Esta cláusula tampoco es abusiva per se, sino que lo es por no cumplirse una serie de requisitos de claridad y, sobre todo, transparencia en su utilización. Como ha declarado reiteradamente la jurisprudencia, no basta con que esta cláusula esté destacada en negrita, subrayada o en mayúsculas dentro del clausulado del préstamo. Ni siquiera basta con que se informe al prestatario de que el préstamo incluye dicha cláusula, sino que debe informarse de forma clara y transparente de los efectos concretos que puede tener dicha cláusula, de los riesgos que puede suponer al adherente, llegando incluso a realizarse distintos escenarios de simulación que permitan alcanzar una conciencia clara de sus posibles consecuencias.

STS 705/2015, de 23 de Diciembre, sentencia núm. 138/2015, de 24 de marzo, sentencia nº 241/2013 y Sentencia 406/2012, de18 de junio.

En cuanto a los efectos que genera la apreciación de la nulidad de la cláusula suelo en una ejecución hipotecaria, el órgano judicial deberá requerir al ejecutante, al menos por diez días, para que recalcule el principal reclamado, bajo apercibimiento de archivo, dada la iliquidez de la deuda.

En relación con la cláusula suelo, es importante la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016, recaída en los asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C308/15. El Tribunal Europeo concluye, en contra del previo informe de la Abogada General, que la jurisprudencia que limita en el tiempo los efectos de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo contenidas en los contratos de préstamo hipotecario es incompatible con el Derecho de la Unión. Esa limitación da lugar a una protección de los consumidores incompleta e insuficiente, por lo que no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de cláusulas abusivas.

En sentencia de 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo consideró abusivas las cláusulas suelo, ya que los consumidores no habían sido adecuadamente informados acerca de la carga económica y jurídica que les imponían esas cláusulas. No obstante, el Tribunal Supremo decidió limitar los efectos en el tiempo de la declaración de nulidad de esas cláusulas, de modo que sólo produjera efectos de cara al futuro, a partir de la fecha en que se dictó la sentencia.

En la sentencia dictada con fecha 21 de diciembre de 2016, el Tribunal de Justicia der la Unión Europea considera que el Derecho de la Unión se opone a una jurisprudencia nacional en virtud de la cual los efectos restitutorios vinculados a la nulidad de una cláusula abusiva se limitan a las cantidades indebidamente pagadas con posterioridad al pronunciamiento de la resolución judicial mediante la que se declare el carácter abusivo de la cláusula.

La declaración judicial del carácter abusivo de una cláusula debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.

  • C. Cláusula de redondeo al alza

Consiste en que una vez estipulado un tipo de interés, éste se redondea siempre al alza hasta alcanzar el cuarto de punto o el medio punto. La Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, limitó el redondeo del tipo de interés al intervalo más próximo que no excediera del octavo de punto, proscribiendo redondeos mayores para los préstamos hipotecarios contratados a partir de la entrada en vigor de dicha Ley. El Tribunal Supremo ha considerado ya estas cláusulas nulas abusivas al no haber sido negociadas individualmente, y en contra de las exigencias de la buena fe, causaban, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes (STS de 4 de noviembre, y de 11 de febrero de 2015 entre otras).

En cuanto a los efectos de la nulidad de esta cláusula se concretan en tenerla por no puesta y en la necesidad de requerir al ejecutante para que en un plazo determinado recalcule los intereses remuneratorios devengados durante toda la vida del préstamo al tipo que corresponda, sin redondeo alguno, compensando al deudor con la correspondiente reducción de su deuda en lo cobrado de más, con apercibimiento de archivo de la ejecución hipotecaria en caso contrario por estimarse la deuda ilíquida.

  • D. Los Interés Moratorios.

Es la cláusula por la que se establecen los intereses que generarán los impagos por parte del prestatario en concepto de indemnización al acreedor (Artículos 1.100, 1.101, y 1.102 del Código Civil).

Debe tenerse en cuenta que una cláusula de este tipo no es abusiva en todos los casos. Más bien todo lo contrario, es una cláusula que tiene una gran importancia en los préstamos, ya que la causa de los mismos es, por un lado obtener una cantidad de dinero por el prestatario, y por otro lado que ese dinero le sea devuelto al prestamista, por lo que es fundamental que se pacte una penalidad para el caso de incumplimiento del deber de devolver el dinero.

Lo abusivo de esta cláusula se basa en lo elevado del tipo de interés fijado para el caso de impago. Por una parte el Art. 85.6 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias establece que son abusivas las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones.

Por otra parte, entre otras, la STS 265/2015, de 22 de Abril establece que “la cláusula que establece el interés de demora es susceptible de control de abusividad de su contenido, no sólo en cuanto a su transparencia, sino también respecto a si, en contra de las exigencias de la buena fe y en perjuicio del consumidor y usuario, causan un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato, por no estar incluida en el ámbito de aplicación del art. 4.2 de la Directiva 1993/13/CEE.”

Respecto al tope máximo en que pueden fijarse los intereses de demora en los préstamos hipotecarios para que dicha cláusula no sea considerada abusiva, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, añade un tercer párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria) que queda redactado del siguiente modo:

“Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

Respecto a qué préstamos se verán afectados por dicho límite, la Disposición Transitoria Segunda de la propia Ley 1/2013, establece que “la limitación de los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual prevista en el artículo 3 apartado Dos será de aplicación a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. Asimismo, dicha limitación será de aplicación a los intereses de demora previstos en los préstamos con garantía de hipoteca sobre vivienda habitual, constituidos antes de la entrada en vigor de la Ley, que se devenguen con posterioridad a la misma, así como a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieran sido satisfechos.

En los procedimientos de ejecución o venta extrajudicial iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de esta Ley, y en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución o la venta extrajudicial, el Secretario judicial o el Notario dará al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule aquella cantidad conforme a lo dispuesto en el apartado anterior.

Recientemente, el Tribunal Supremo ha dictado una nueva Sentencia sobre este asunto. Se trata de la STS 364/2016, de 3 de Junio de 2016, en la que indica que los intereses de demora deben considerarse abusivos si superan en más de dos puntos a los remuneratorios pactados, como ya ocurría en los préstamos personales. Establece esta Sentencia que procede extender el mismo criterio establecido en la sentencia 265/2015, de 22 de abril, para los intereses de demora en préstamos personales, a los intereses de demora pactados en préstamos hipotecarios, de tal forma que el límite de la abusividad lo fijamos en dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado. La nulidad de cláusula abusiva no da lugar a una «reducción conservativa» del incremento del tipo de interés que supone la cláusula de interés de demora considerada abusiva hasta el límite admisible, sino su eliminación total. Pero eso no supone suprimir el devengo del interés ordinario, que retribuye que el prestatario disponga del dinero. Lo que se anula y suprime completamente es esa cláusula abusiva, esto es, la indemnización desproporcionada por el retraso en la amortización del préstamo (el recargo sobre el tipo del interés remuneratorio), pero no el interés remuneratorio, que 2 no estaba aquejado de abusividad y que seguía cumpliendo la función de retribuir la disposición del dinero por parte del prestatario hasta su devolución.”

Entre otras fundamentaciones, el Alto Tribunal indica que “la Sala considera que el incremento de dos puntos porcentuales previsto en el Art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la fijación del interés de mora procesal es el criterio legal más idóneo para fijar cuál es el interés de demora en los préstamos personales concertados con consumidores, que no suponga la imposición de una indemnización alta al consumidor que no cumpla con sus obligaciones. Se trata del criterio previsto para el interés de demora a devengar por la deuda judicialmente declarada y a cuyo pago se ha condenado al demandado. Tiene un ámbito de aplicación general, no ceñido a un campo concreto del Derecho sustantivo, evita que el interés de demora pueda ser inferior al remuneratorio, indemniza de un modo proporcionado los daños que sufre el demandante que ha vencido en el litigio por el retraso del condenado en el cumplimiento de la obligación judicialmente declarada, y asimismo contiene un factor disuasorio para que el condenado no demore en exceso el cumplimiento de la sentencia. »La adición de un recargo superior a esos dos puntos porcentuales supondría un alejamiento injustificado de la mayoría de los índices o porcentajes de interés de demora que resultan de la aplicación de las normas nacionales a que se ha hecho referencia».”

En cuanto a los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula de intereses moratorios, además de tenerse por no puesta e impedir una nueva liquidación de intereses, conllevará la necesidad de detraer del principal reclamado en la demanda los intereses moratorios ya devengados y capitalizados en ella. Atendiendo al principio de conservación de los actos procesales, la declaración de nulidad no conlleva la nulidad del despacho de la ejecución salvo que no sea posible recalcular el principal y nos encontremos ante una deuda ilíquida.

La sentencia del TJUE de 21 de enero de 2015 declara improcedente la integración, en caso de apreciar la abusividad de la cláusula, señalando que la normativa nacional no puede interpretarse en el sentido que permita al juez nacional, cuando aprecie el carácter abusivo de una cláusula penal en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, reducir el importe de la pena convencional impuesta al consumidor, en lugar de excluir plenamente la aplicación a éste de la referida c